Sách "Sổ tay tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà"

Thảo luận trong 'Sản phẩm – dịch vụ khác' bắt đầu bởi thangdutoan, 1 Tháng một 2018.

  1. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Hôm trước đi hội chợ, có ông chủ nhà (là thấy nói đang chuẩn bị để sang đầu năm xây, không biết phải không) nói: "Sách dầy quá, ngại đọc".
    Lúc đó nghĩ bụng: "OK, không đọc thì thôi, kệ cha ông. Chịu khó đọc, chuẩn bị các thứ kỹ thì khi làm đỡ vấp váp. Không đọc lúc làm đụng chuyện ráng chịu".
    Nhưng sau nghĩ lại, đứng ở khía cạnh chủ nhà là người sử dụng dịch vụ, có quyền yêu cầu một dịch vụ hoàn hảo. Ông ta chỉ việc trả tiền, còn lại tất cả mọi việc là nhà thầu phải tư vấn và lo liệu.
    Khi tôi làm việc gì tôi cũng làm như vậy. Ai biết việc, giao toàn bộ từ A tới Z cho người ta, mình chỉ việc trả tiền. Chẳng hạn như khi in cuốn sách "Cẩm nang dự toán và quản lý chi phí xây nhà" vừa rồi cũng vậy. Biết là tự mình đi làm từng khâu có thể rẻ hơn chút, nhưng sẽ lịch kịch và lâu hơn. Nên tôi giao hẳn cho một người chuyên môn, từ dàn trang, bìa, in, xuất bản, phân phối vào Lazada Tiki và các nhà sách.
    Vì tâm lý người xây nhà cũng muốn khoán gọn từ A tới Z như vậy, nên có nhiều thầu lợi dụng việc chủ nhà chưa biết để kiếm lời. Mà điều đau lòng là những người "khôn lỏi" này lại dễ nhận được công trình hơn, vì họ có rất nhiều "thủ thuật" để chủ nhà thấy giá mềm, thấy tin tưởng họ. Còn những người "thật thà" lại thường thua thiệt.
    Vì vậy tôi dự định viết thêm một cuốn nữa, mỏng hơn, ít chữ hơn, tập trung vào những cái cơ bản thôi (Chắc khoảng 1/4 cuốn trước thôi). Và cũng đề xuất thêm cách tính theo m2 nữa, nhưng có cơ sở khoa học hơn và sát với thực tế hơn.
    [​IMG]
    Cuốn sách dự định sẽ đặt tên là "Cách tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà"
    Sẽ cố gắng để xuất bản kịp mùa xây dựng đầu năm.
    Các bạn cho tí gạch đá nhé, để biết chừng có nên viết hay không?
  2. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Tôi sẽ bắt đầu viết cuốn: "Sổ tay tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà", được phần nào sẽ post ngay phần đó. Mong được theo dõi và gạch đá để điều chỉnh.

    Sổ tay tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà #tinhdientich #thangdutoan
    LỜI GIỚI THIỆU
    Khi giới thiệu cuốn "Cẩm nang dự toán và quản lý chi phí xây nhà" ở hội chợ Vietbuild cuối năm 2017, có một chủ nhà nói: "Dầy quá, lười đọc". Thoạt tiên, tôi nghĩ bụng: "OK, vậy thì kệ ông. Tới hồi làm đụng chuyện ráng chịu". Hơi khó chịu vì bao tâm huyết để mong giúp chủ nhà quản lý tốt hơn khi xây nhà mà không được trân trọng.
    Nhưng sau nghĩ lại, thấy ông ta cũng có lý. Là khách hàng, ông ta không cần phải thông thạo mọi cái trong đó. Ông ta có quyền yêu cầu một dịch vụ hoàn hảo, và chỉ phải trả tiền thôi. Tất nhiên, giá sẽ phải tương xứng. (Bi kịch là khi muốn dịch vụ tốt, mà lại muốn giá thật rẻ).
    Vì vậy, tôi viết thêm cuốn này, giành cho những người muốn sự đơn giản: Tính dự toán theo m2XD. Sẽ có phân tích ưu nhược điểm của việc tính diện tích hiện tại, cơ sở khoa học và đề xuất một vài cách tính phù hợp hơn. Cũng có những lời khuyên hữu ích.
    Sẽ cố gắng viết ngắn gọn nhất có thể.

    (Thực ra trước giờ tôi đều cố gắng viết ngắn gọn, vì biết không còn thời của văn hóa đọc nữa. Xin xem phần giới thiệu của cuốn hướng dẫn sử dụng phần mềm dtPro)
    [​IMG]
  3. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Sổ tay tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà #tinhdientich#thangdutoan
    1. TỔNG QUAN
    Hãy tưởng tượng bạn đi siêu thị, xách túi đồ ra quầy tính tiền, mà máy cụk cặk. Bạn nói: "Tôi vội lắm, thôi cân tất cả túi này lên, tôi trả 100.000đ/kg".
    Chắc chắn em thu ngân xinh đẹp sẽ từ chối. Chẳng ai dám tính kiểu đó cả. Vì có những thứ mắc tiền, có thứ rẻ tiền. Nên phải tính tiền từng món thì mới chính xác được. Chứ cân rồi tính vo thì chắc chắn sẽ sai.
    Vậy mà trong xây nhà, đang phổ biến cách tính vo đó. Bất kể thép nhiều hay ít, xây cao hay thấp, khó hay dễ, diện tích lớn hay nhỏ đều đổ đồng tính m2XD.
    Muốn chính xác, phải bóc tách tính tiền từng công việc, tương tự như khi tính tiền ở siêu thị (xem minh họa).
    [​IMG]
    (Hình nhỏ là phiếu tính tiền siêu thị. Hình lớn là bảng dự toán. Có sự tương đồng, đều tính tiền từng món rồi cộng lại)
    Nhưng việc bóc tách này khá phức tạp và yêu cầu phải có chuyên môn mới làm được, chứ chủ nhà và khá nhiều thầu bó tay. Vì vậy trong thị trường nhà dân vẫn chấp nhận phổ biến cách tính theo m2XD.
    dutoan.com đã nghiên cứu thành công một phần mềm đơn giản hóa việc tính toán, vẫn dự toán chi tiết ngôi nhà nhưng làm rất nhanh, chủ nhà và thầu tay ngang cũng sử dụng được. Rất nhiều thầu đã mua và ứng dụng thành công, hiệu quả kinh doanh tăng thấy rõ vì tính toán được chi tiết lời lỗ từ khi báo giá nên hoàn toàn có thể chủ động được. Nhưng rất nhiều người phản hồi:
    - Em chỉ dùng PM dtPro MyHouse để tính dự toán, biết giá thành thôi. Chứ khi đi báo giá vẫn phải báo m2 vì chủ nhà họ quen kiểu m2 rồi.
    Khi xem giới thiệu PM, nhiều thầu cũng nói: "PM thì đương nhiên hay rồi đó, nhưng tụi em hồi giờ tính m2 quen rồi. Phải chi anh có cách nào tính kiểu m2 đó mà nhanh và chính xác hơn ..."
    Ô sờ kê, sao lại không chứ. Hoàn toàn có thể phân tích để đề ra một cách tính toán chuẩn mực hơn, làm cho dự toán theo m2 gần với thực tế hơn. Và làm một ứng dụng tính toán thật nhanh, nhập giá vật tư và các thông số chính là ra đơn giá, dự toán.
    Cuốn "Sổ tay ..." nho nhỏ này sẽ phân tích và đề xuất hợp lý hóa cách tính dự toán theo m2XD hiện nay để dự toán sát với thực tế nhất, giúp chủ nhà kiểm soát chi phí khi xây nhà, giúp thầu tính được dự toán, báo giá đúng và làm luôn có lời. Cũng sẽ hướng dẫn sử dụng máy tính để thực hiện.
    Mời các bạn theo dõi.
    2. CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH XÂY DỰNG THÔNG DỤNG HIỆN NAY
    3. ĐÚNG HAY SAI?
    4. NGƯỢC DÒNG THỜI GIAN
    5. CĂN CỨ KHOA HỌC
  4. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Sổ tay tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà #tinhdientich#thangdutoan. Bài trước đọc tại https://goo.gl/3TFXvc
    2. CÁCH TÍNH DIỆN TÍCH HIỆN NAY TẠI TP. HCM
    Khá nhiều người, kể cả chủ nhà và người mới dự định làm thầu nghĩ đơn giản: "Ôi dào, diện tích ai chẳng tính được".
    Nhưng khá nhiều người "chết" vì cái vụ diện tích này.
    Chính bản thân tôi khi mới vào Sài Gòn, cũng ngơ mất thời gian đầu. Cũng đi hóng đơn giá triệu mấy triệu mấy m2, tới hồi làm dự toán ra thấy cao quá. Sau tìm hiểu ra mới biết: Diện tích mà thầu tính, lại "hổng phải" diện tích sàn XD thực tế.
    Để đi luôn vào cách tính diện tích hiện nay rồi phân tích sau. Cần nói luôn, là cách tính này là cách THÔNG DỤNG NHẤT hiện nay thôi nhé. Nếu thấy khác biệt vui lòng bình tĩnh đọc hết các bài sau, chứ đừng ào lên ném đá tội nghiệp tôi.
    Bắt đầu từ trường hợp thông dụng nhất. Nhà có (n) lầu, trên cùng là tum thang (chuồng cu), phía trước là sân thượng có giàn hoa, phía sau là sân thượng không có giàn hoa (hình 1)
    Cách tính thông dụng: Các tầng 100%, sân thượng có giàn hoa 100%, sân thượng không giàn hoa 50%, mái TÍNH THÊM 50%. Diện tích tính toán như hình minh họa. Lưu ý bên cạnh có cột II để so sánh nếu chỉ tính diện tích SÀN XD (giảm khoảng 14%).
    upload_2018-1-2_20-47-32
    Các trường hợp có mái tôn, ngói ... sẽ được TÍNH THÊM theo tỉ lệ phần trăm: mái tôn 20-30%, mái ngói 50-70%, mái bê tông dốc dán ngói 70-100%, đổ sàn bê tông rồi lợp mái lên trên 70-100%.
    Tầng hầm được tính thêm 50-100% diện tích, tùy độ sâu.
    Đặc biệt, có trường hợp còn tính thêm móng, từ 30-50%.
    Đứng ở góc độ thuần túy khoa học, tôi thấy cách tính trên rất lộn xộn, không hệ thống và khó có thể TÍNH ĐÚNG được chi phí xây dựng.
    Nhưng đã thành quen rồi, và trở thành chân lý.
    Bài sau tôi sẽ phân tích kỹ hơn.
  5. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    3. ĐÚNG HAY SAI?

    Rất nhiều người hỏi tôi câu đó: “Vậy tính thế này thì đúng hay sai?”. Sẽ không thể trả lời dứt khoát đúng hay sai. Vì không hề có một quy định, quy ước nào cho việc này. Mà tất cả đều là thỏa thuận.

    Có lần một ông chủ nhà mang một bảng tính diện tích tới, khăng khăng là thầu tính gian, nhờ tôi phân xử. Lúc chọn thầu, ông ta cũng coi so sánh giá của mấy nhà thầu, chọn người rẻ nhất. Ký hợp đồng thi công gần xong thì có người bạn tới coi lại cách tính diện tích, xong nói thầu tính gian.

    Tôi tính lại theo thông lệ thì đúng là họ tính lố thật. Diện tích nhân hệ số tùm lum, tính trùng lắp các kiểu nên tăng hơn 20%. Nhưng khi coi tới hợp đồng thì trong hợp đồng họ cũng ghi cách tính rõ ràng trong đó. Thua. Vì hai bên đã thỏa thuận trong hợp đồng như vậy thì cứ vậy mà làm thôi.

    Cũng như khi bạn đi mua cua. Thường giá người ta bán là giá cân cả dây. Mà cái dây này thường rất to, và trước khi cân người ta còn nhúng nước cho dây nặng thêm nữa
    upload_2018-1-8_14-41-11

    Nếu bạn nói: “Không không, tôi mua cua chứ có mua dây đâu”. Cũng được, người ta có thể tháo dây ra, cân cho bạn (xong mới buộc lại dây), nhưng sẽ tính giá gấp đôi.

    Chẳng hạn: Nếu thỏa thuận cân cả dây, họ sẽ nói giá 250.000đ/kg (dây+cua 0.8kg x 250.000đ = 200.000đ). Nếu bạn muốn tháo dây ra, họ sẽ tính giá là 500.000đ/kg (tháo dây, cua chỉ còn 0.4kg x 500.000đ = 200.000đ). Tóm lại, tính kiểu gì thì con cua đó vẫn là 200.000đ, nhưng giá cân cả dây sẽ thấp hơn giá không có dây.

    Quay trở lại câu chuyện trên. Ông chủ nhà coi lại một số báo giá của thầu khác lúc trước, thì đúng là họ báo giá cao hơn, nhưng diện tích lại tính ít hơn, nên chung quy lại tổng giá trị cũng không chênh lệch nhau nhiều. Như vậy ở đây không có gian xảo lừa lọc gì hết, mà chỉ là mẹo mực của thầu, báo giá thấp để chủ nhà chọn rồi tính diện tích cao lên bù lại.

    Nói thêm về vụ con cua: Con cua trông lờ đờ vậy chứ nó nhanh lắm. Có lần tôi tháo dây, coi thường nó bị nó cắp cho phát máu chảy tòe loe. Nên người ta phải buộc dây. Nhưng những người bán cua cũng sử dụng mẹo mực, nói giá thấp cho người mua thấy rẻ, nhưng buộc cái dây càng ngày càng to rồi còn trúng nước cho nặng thêm. Tâm lý người mua đi hỏi giá hai hàng trong chợ, một chỗ nói 250.000đ, một chỗ nói 300.000đ đã thấy mắc rồi, đừng nói 500.000đ, dù giải thích kiểu nào thì người mua cũng thấy dội. Nên dần thành chuẩn mực chung, nói giá rẻ rồi buộc dây thật nặng, chứ dây ít hoặc không có dây mà giá cao thì người ta không mua.

    Tham khảo thêm bài về mua cua có dây và không dây

    Cách mua cua đúng trọng lượng

    05/07/2015 08:02 GMT+7

    Gặp những khách đòi mua cua không bị buộc dây vải, nhiều người bán ở TP HCM đòi gấp đôi mức giá mới chấp nhận "cởi trói" rồi cân bán bình thường.

    Tại TP HCM, giá bán cua tại các điểm luôn không thống nhất mà mỗi nơi một mức. Giá được quyết định bởi sợi dây buộc, dây càng lớn cua càng rẻ. Nhưng điều chung của các điểm bán từ vỉa hè cho đến cửa hàng cung cấp hải sản lớn nhỏ là tự đưa ra thông lệ: Khách mua cua không dây phải chịu giá gấp đôi.

    Chủ cửa hàng bán cua biển trên đường Bình Quới, quận Bình Thạnh cho biết, cùng một loại cua nhưng các điểm bán có thể đưa ra nhiều mức giá. Chuyện này là bình thường, vì phụ thuộc vào "dây trói" cua. Cùng kích cỡ, cua Cà Mau tại cửa hàng này phân ra 3 loại, cua buộc dây vải to có giá 180.000 đồng/kg, loại buộc dây vải nhỏ là 250.000 đồng/kg, riêng loại không buộc dây 300.000-350.000 đồng/kg.

    Theo quan sát của phóng viên, loại cua không buộc dây cửa hàng thả vào bể nước, khách có thể tự vớt, sau khi cân, nhân viên bán hàng sẽ dùng dây nilon buộc càng lại cho khách mang về.


    Cua được buộc bằng dây nilon có giá bán cao hơn các loại buộc bằng dây vải.

    Một nhân viên bán hàng chia sẻ thêm, cua thả trong bể là loại khỏe mạnh, sống được 3-5 ngày, còn những con bị trói thường phải bán hết trong ngày, không được để qua đêm, vì cua này rất nhanh chết.

    Mấy ngày nay, nhiều người bán cua vỉa hè tại TP HCM bắt đầu tung chương trình "tháo dây" cho cua và bán với mức giá cao gấp đôi. Ghé vào một xe cua bên đường Điện Biên Phủ, quận Bình Thạnh, khi chúng tôi đề nghị mua cua không dây, người bán tuyên bố: “Cua có dây buộc giá 120.000 đồng/kg, tháo dây là 250.000 đồng/kg. Ở đây bán đúng kg, bao cân đối chứng thoải mái”.

    Chị Nguyệt ở Bình Thạnh, người mua tại điểm bán này, bức xúc: “Mình ăn cua chứ có ăn dây vải đâu mà họ buộc nhiều thế. Thay vì phân loại cua theo chất lượng thì bây giờ người bán lại tính giá trị bằng dây. Các hàng quán buộc nhiều dây rồi bán giá rẻ, cạnh tranh với nhau, cuối cùng phần thiệt thuộc về người tiêu dùng”.

    Trong khi đó, nhiều bà nội trợ TP HCM cũng chia sẻ cho nhau các chiêu để "khắc chế" chuyện cân điêu của dân buôn cua. Cô Nữ ở quận 4 cho biết, gần đây đi chợ, cô luôn mang theo một chai nước khoáng loại 500 ml. Chai nước này được cô dùng để cân kiểm chứng trước khi mua hàng. Nếu chiếc cân đúng thì chai nước bỏ lên nặng 535 gram, nặng hơn là cân gian.

    “Đặc biệt với các hàng cua, ghẹ, khi mua tôi thường phải thử cân trước với chai nước, phát hiện sai số quá nhiều tôi sẽ không bao giờ giao dịch với các hàng này”, cô Nữ cho biết.

    Chị Phan Thảo, chủ một vựa cua ở Cần Thơ, chuyên cung ứng cho các chợ TP HCM, cho biết, khi vận chuyển, cua luôn phải được buộc để không bị rụng càng. Dây buộc trước đây chỉ là bẹ chuối khô, dây nilon. Loại vải nhúng bùn và buộc làm nhiều lớp mới xuất hiện mấy năm gần đây, do các điểm bán trục lợi, gian lận trọng lượng. Tại Cần Thơ, giá cua buộc dây nilon cũng cao hơn loại buộc vải 30.000-60.000 đồng/kg.

    Cũng theo chị Thảo, hiện đang vào mùa thu hoạch loại thủy sản này nên mỗi ngày, cơ sở chị xuất bán lên TP HCM 3-5 tạ cua. Cua được thu gom chủ yếu tại các tỉnh Cà Mau, Kiên Giang, Bạc Liêu, với giá tại vựa 100.000-150.000 đồng/kg, giá sỉ đến các chợ TP HCM từ 120.000-230.000 đồng/kg.

    Ông Năm Cầu, một chủ lồng nuôi cua ở Cà Mau cũng cho biết: “Giá cua Cà Mau tại vuông hiện chỉ dưới 150.000 đồng/kg. Các năm trước mùa này thương lái Trung Quốc tranh mua nên nhiều thời điểm giá tăng cao đột biến, năm nay chỉ có thương lái địa phương mua để đưa đi các chợ trong khu vực và TP HCM".

    (Theo Zing)
  6. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    4. NGƯỢC DÒNG THỜI GIAN

    Sự “phát triển” của diện tích xây dựng cũng tương tự như cái dây của con cua.

    Thoạt đầu, diện tích chỉ là diện tích sàn xây dựng, tức là sử dụng chỗ nào thì tính tiền chỗ đó. Phần móng, mái không tính thêm (bao móng với mái, không tính tiền - như kiểu ăn lẩu thì phải có rau, không tính tiền – tham khảo bài tư vấn của tôi trên SGTT https://goo.gl/RnGj7P)

    Sau các nhà thầu bắt đầu sử dụng mẹo mực như mấy bà bán cua, nói giá thấp nhưng tính thêm diện tích.

    Đầu tiên là tính thêm mái. Lúc đầu chỉ tính thêm 25-30% thôi. Và cũng chỉ một số nhà thầu tính. Thầu lý luận là: Phải làm trên mái thì phải tính thêm mái chứ. Làm tuốt trên cao chuyển đồ lên cực lắm. Họ tính được thêm diện tích, nên nói giá thấp đi chút. Chủ nhà thấy rẻ, OK. Đa số chủ nhà không rành về cách tính toán, nên thầu tính sao theo vậy. Tất nhiên, cũng có chủ nhà thắc mắc, hỏi tôi thì tôi đã giải thích như ở bài trên.

    Sau các thầu khác thấy hay, học theo. Và cứ đẩy tỉ lệ % tăng dần. Hiện nay nhiều nhà thầu còn tính thêm móng (30-50%), và cách giải thích cũng rất hợp lý: Làm cái gì tính cái đó. Đương nhiên, họ sẽ nói giá thấp xuống, và chủ nhà thấy giá rẻ sẽ chọn họ.

    Như đã nói, cái này hoàn toàn là thỏa thuận, nên không có quy chuẩn nào để nói là như vậy đúng hay sai.

    Nhưng theo tôi, nên có một cách thống nhất tính diện tích, để chủ nhà dễ dàng so sánh, chứ cứ đà này các nhà thầu càng ngày càng sáng tạo ra nhiều cách tính mới, rồi có khi tính cả diện tích mặt đứng thì bó tay.
  7. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    5. THỬ PHÂN TÍCH TÍNH HỢP LÝ

    Bây giờ chúng ta cứ tạm coi cách tính thêm 50% móng, 50% mái là đúng đi. Và thử tìm hiểu xem tính như vậy có hợp lý không.

    Giả sử công trình có 5 tầng (1 trệt, 3 lầu, tầng thượng). Mỗi tầng 100m2, không ban công, mái cũng là mái BTCT toàn bộ cho đỡ rối. Đơn giá (phần thô) là 3trđ/m2, trọn gói là 5trđ/m2.
    upload_2018-1-8_14-42-35

    Diện tích các tầng: 5 x 100 = 500m2

    Mái tính thêm 50%: 50m2

    Móng tính thêm 50%: 50m2

    Tổng diện tích: 600m2.

    Dự toán phần thô: 1.8 tỷ. Trọn gói 3 tỷ

    Bây giờ giả sử nhà chỉ còn 2 tầng, mỗi tầng 250m2.
    upload_2018-1-8_14-42-53

    Diện tích các tầng: 2 x 250 = 500m2

    Mái tính thêm 50%: 125m2

    Móng tính thêm 50%: 125m2

    Tổng diện tích: 750m2.

    Dự toán phần thô: 2.25 tỷ. Trọn gói 3.75 tỷ.

    Như vậy tuy hai công trình đều chỉ có 500m2 sàn BTCT, nhưng tính theo hệ số đã tăng thêm 150m2 rồi.

    Ta xét một trường hợp nữa. Công trình chỉ có 1 tầng 500m2
    upload_2018-1-8_14-43-6

    Diện tích các tầng: 1 x 500 = 500m2

    Mái tính thêm 50%: 250m2

    Móng tính thêm 50%: 250m2

    Tổng diện tích: 1.000m2.

    Dự toán phần thô: 3 tỷ. Trọn gói 5 tỷ.

    Ô la la. Diện tích đã tăng thêm 400m2 so với trường hợp nhà 100m2 x 5 tầng. Và tăng thêm 250m2 so với trường hợp nhà 250m2 x 2 tầng.

    Nếu bạn là thầu thì bạn muốn nhận làm cái nào?

    Đương nhiên, cái 500m2 x 1 tầng sẽ là ngon nhất. Xong đến cái 250m2 x 2 tầng và cái 100m2 x 5 tầng là xương nhất, vừa phải làm trên cao, đổ 5 tấm kéo dài thời gian mà tiền lại ít nhất.

    Qua ví dụ này, các bạn có thể thấy việc tính m2 như vậy chưa hợp lý, cứ nói m2 m2 nhưng có cái thì cực ngon, có cái thì lại cực xương.

    Những thầu lão luyện biết vụ này thì cái nào ngon nhận, cái nào xương bỏ. Ví dụ đi lãnh cái 1 tầng 500m2 thì giá thị trường 3tr/m2 nhưng tính diện tích kiểu đó thì dưới 2tr/m2 còn lời khẳm.

    Tham khảo thêm chapter 32. MÀY ĐỪNG NÓI VỚI AI NHÉ trong tự truyện “NiceHouse: Tia lửa từ đống tro tàn” của tôi (nằm trong phần phụ lục cuốn "Cẩm nang dự toán và quản lý chi phí xây nhà" đã phát hành T12/2017) hoặc trên www.dutoan.com hoặc F:/thangdutoan72
  8. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    6. THỬ TÌM CÁCH TÍNH HỢP LÝ HƠN

    Bây giờ, tôi sẽ dùng dtPro MyHouse để tính dự toán cho nhiều trường hợp để tìm cách tính tỷ lệ % hợp lý nhất. Tách móng, thân, mái ra để tìm hệ số hợp lý theo nguyên tắc: Móng tính đến hết đà kiềng, BT lót. Các tầng tính từ lát nền tới hết BTCT sàn lầu trên (hoặc mái).

    Sẽ tính cho căn nhà điển hình là 4x16m với các tường hợp 2, 3, 4, 5, 6 tầng.
    upload_2018-1-11_13-49-56

    Nhìn bảng trên:

    a. Trường hợp 1: Nếu chỉ tính theo diện tích thực (Hà nội và khu vực miền Bắc hay tính kiểu này): Đơn giá chênh lệch nhau khá lớn. Nhà càng thấp tầng, đơn giá càng cao. Hay nói cách khác, nhà càng thấp tầng càng thiệt (nếu cùng một đơn giá).

    Về lý thuyết thì nói: Làm nhà thì phải bao móng, nhà thấp móng bé, nhà cao móng to thì bù qua sớt lại đâu cũng vào đó. Nhưng thực tế tăng một tầng thì giá trị móng chỉ tăng khoảng 10%, nên nhà càng cao thầu càng có lợi.

    b. Trường hợp 2: Tính thêm mái 50%: Đơn giá đã khá tương đồng, nhà càng cao tầng đơn giá càng cao. Tuy nhiên chênh lệch khá lớn. Theo tôi, cách tính này đã khá hợp lý nên được áp dụng rộng rãi ở Tp. HCM thời gian qua.

    c. Trường hợp 3: Tính thêm 50% móng, 50% mái: Đơn giá chênh lệch khá nhiều. Nhà càng thấp thì đơn giá càng thấp. Như vậy tính theo cách này làm nhà thấp tầng thầu sẽ có lợi hơn.

    Như vậy cả 3 cách tính trên đều có những hạn chế. Cách tính của Hà nội và miền Bắc, chỉ tính diện tích xây dựng và đơn giá đã bao móng thì càng làm nhà thấp tầng thầu càng thiệt. Cách tính thêm 50% mái ổn hơn nhưng càng làm cao tầng càng thiệt. Hơn nữa việc tính thêm 50% mái (mà thực ra là cho phần móng thì đúng hơn) sẽ gây hiểu lầm và lộn xộn khi tính mái tôn mái ngói sân thượng không/có giàn bông. Còn cách tính thêm cả móng và mái thì một số nhà thầu mới phát minh ra gần đây cũng chưa hợp lý, cùng một đơn giá thì nhà càng cao càng thiệt.

    Vì vậy, tôi làm một phương án đề xuất: Lấy đơn giá xây dựng phần thân làm chuẩn (mỗi tầng từ lót nền tới hết BTCT tầng trên), sau đó tính xem phần móng, phần mái tính bao nhiêu % thì hợp lý.
    upload_2018-1-11_13-50-32

    Các bạn có thể thấy phần làm trên mái chiếm tỉ lệ % rất ít. Thực ra trên mái cũng chỉ có láng, chống thấm lát – chống nóng (nếu có), xây tường bo nên chỉ vào khoảng hơn 400.000đ/m2 (hơn 10%)

    Còn phần móng có tăng từ 132tr (nhà 2 tầng – vì móng nhỏ) lên 212tr (nhà 6 tầng – móng lớn hơn) và chiếm tỷ lệ từ 64% tới 99%.

    Như vậy, nếu ta lấy đơn giá cho 1m2 xây dựng phần thân (từ lót nền tới hết BTCT tầng trên) làm chuẩn rồi tính thêm móng, mái theo tỷ lệ thì sẽ được dự toán chính xác hơn, phù hợp với việc:

    LÀM CÁI GÌ TÍNH TIỀN CÁI ĐÓ

    Tuy nhiên, việc tính thêm tỷ lệ % móng mái nọ kia cũng rất đau đầu, vì móng thì có móng đơn móng băng đài (móng cọc) rồi còn móng lớn nhỏ nữa. Mái cũng có dạng có chống nóng, có lát gạch lá nem hoặc chỉ láng chống thấm thôi. Rồi còn mái tôn, mái ngói, mái dốc dán ngói, đổ sàn BT rồi lợp ngói, sân thượng có giàn bông, sân thượng không giàn bông, sân thượng mái tôn, sân thượng mái ngói ...

    Làm sao tính được chính xác hơn, mà đừng rối quá để bà con còn áp dụng được.

    Các file đính kèm:

  9. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Về cuốn "Sổ tay tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà"
    Ý định viết cuốn này nảy ra khi tôi gặp nhiều người, chủ nhà - thầu - tư vấn ... nói cuốn "Cẩm nang dự toán và quản lý chi phí xây nhà" dầy quá, ngại đọc. Tính m2XD quen rồi, nói tới phần mềm (tuy có quảng cáo là dễ nọ kia) vẫn thấy ngại.
    Đầu tiên tính viết để hướng dẫn cách tính diện tích, tỉ lệ % nọ kia sao cho vừa khoa học, vừa dễ làm. Nhưng càng đi sâu vào càng rối. Vì muốn chính xác thì không thể đơn giản được. Mà đơn giản thì phải chấp nhận sai số.
    Chẳng hạn như phần móng. Đầu tiên dự kiến phân tích các công trình đã làm để tìm tỷ lệ % chung rồi tính thêm móng mấy chục % gì đó tùy loại công trình. Nhưng rối:
    - Móng đơn, móng băng, móng cọc, móng bè thì phân chia tỉ lệ % thế nào?
    - Móng lớn móng nhỏ tính thêm hệ số thế nào?
    - Móng đào sâu, đào cạn tính hệ số thế nào?
    Mái cũng tương tự. Mái ngói mà có seno thì tính thế nào. Seno chìm trong mái tính thế nào, kèo thép thì tính sao, xây thu hồi tính sao ... rất nhiều trường hợp.
    Có lẽ tôi sẽ phải thay đổi cách tiếp cận. Vẫn là tính dự toán theo m2, nhưng sẽ dùng phần mềm để tính dự toán trước rồi chia ngược ra m2 sau. Như vậy, với chủ nhà hay thầu tay ngang chỉ nhập số liệu là có đơn giá 3.145.221đ/m2, không cần biết bên trong thế nào. Và cách tính cũng rất gần gũi với tư duy m2, vì chỉ thấy bảng tính m2 ăn tiền mà thôi.
    Nhưng với dân kỹ thuật có thể tìm hiểu sâu hơn để biết tại sao ra đơn giá m2 đó. Có thể can thiệp để điều chỉnh theo ý mình.
    [​IMG]
    Mong các bạn theo dõi và góp ý.
    Vì vậy tôi sẽ viết phần mềm trước, sau đó mới viết tiếp cuốn "Sổ tay tính diện tích và dự toán chi phí xây nhà". Tên cũng có thể có thay đổi.
    Hy vọng với lần cải tiến này sẽ có nhiều người sử dụng được hơn.
  10. thangdutoan

    thangdutoan Administrator

    Phần mềm dự toán theo m2XD.
    Từ những phân tích trên, tôi quyết định sẽ làm thêm 1 phần mềm dự toán đơn giản hơn, tính theo m2XD cho gần gũi với cách tính hiện nay. Tham khảo bài trước #tinhdientich#thangdutoanhttps://goo.gl/3TFXvc
    - Sẽ làm đơn giản nhất có thể.
    - Dùng PM để tính ra đơn giá (Vẫn dự toán rồi chia ngược lại để đơn giá là chính xác).
    - Cập nhật được giá vật tư nhân công
    - Cập nhật được sự thay đổi đơn giá (nhà cao thấp, nhà rộng hẹp, nhà đẹp xấu, nhiều ít vệ sinh ...)
    Thực ra nhiều người hiện nay vẫn dùng dtPro MyHouse dự toán toàn bộ nhà, rồi chia lại theo m2. Và tôi cũng hướng dẫn mọi người làm theo cách đó. Nhưng chủ nhà với thầu tay ngang nhiều người thấy rườm rà quá nên không sử dụng.
    Nói đúng ra tôi có thể nâng cấp nút [Tính m2] trong dtPro MyHouse, hiện giờ tính theo đơn giá người dùng tự nhập, thành đơn giá do phần mềm tính toán. Cái này đơn giản và rất nhanh.
    [​IMG]
    Nhưng tôi muốn viết riêng thành cái khác, thật đơn giản và dễ tiếp cận để ai cũng có thể xài được ngay, khỏi cần phải hướng dẫn gì.
    [​IMG]
    [​IMG]Nhập số liệu về công trình (đơn giản hơn, chỉ còn hơn 10 số liệu so với 25 số liệu của dtPro MyHouse)
    [​IMG]Nhập đơn giá vật tư nhân công.
    [​IMG]Bấm nút PM sẽ tính đơn giá (phần móng, phần sàn BTCT, phần mái tôn, phần mái ngói, sân thượng, mái ...) và nhân với diện tích là có ngay dự toán.
    [​IMG]Diện tích do người dùng tự tính. Nhưng rất đơn giản để ai cũng làm được (không phải nhân hệ số gì hết).
    Mong anh em góp ý

Chia sẻ trang này